עולם ההשקעות עובר מהפכה של ממש בשנים האחרונות. תשומת הלב של המשקיעים כבר מזמן לא מופנית רק לשורה התחתונה, שורת הרווח, אלא גם להשפעות הסביבתיות, החברתיות והממשל התאגידי של השקעותיהם (ESG). מגמת ה-ESG מקבלת משנה תוקף בשוק הנדל"ן האלטרנטיבי, שהפך לאחד האפיקים המובילים ליישום עקרונות קיימות והשקעה אחראית.
השקעות אלטרנטיביות בנדל"ן מתייחסות למגוון נכסים מחוץ לקטגוריות המסורתיות של נדל"ן מסחרי ומגורים, וכוללות סגמנטים כמו מרכזי נתונים, לוגיסטיקה, דיור להשכרה לטווח ארוך, דיור לסטודנטים, דיור מוגן לגיל השלישי, ונדל"ן בתחום האנרגיות המתחדשות. שילוב עקרונות ESG בהשקעות אלו הפך לגורם משמעותי עבור משקיעים מוסדיים וקרנות השקעה גדולות.
לפי נתוני ה-Global Sustainable Investment Alliance , ב-2023 היקף ההשקעות העולמי המוגדר כ"אחראי" עמד על כ-35 טריליון דולר, עם גידול שנתי ממוצע של כ-15% בחמש השנים האחרונות. מתוך זה, השקעות נדל"ן ירוקות מהוות נתח הולך וגדל, עם דגש מיוחד על נכסים המציעים יעילות אנרגטית, פליטות פחמן מופחתות, וחוסן אקלימי.
נכסים "ירוקים" עשויים להציג פרמיה גבוהה יותר שכן הם נהנים מביקוש גובר של משתמשי קצה, אל מול היצע מוגבל יחסית – מה שלוחץ את המחיר מעלה. בנוסף, נכסים יעילים אנרגטית מציעים חיסכון משמעותי בעלויות התפעול השוטפות והתחזוקה, ומקבלים לעיתים גישה עדיפה למימון מצד מוסדות פיננסיים. במקביל, נכסים מן הסוג הזה נהנים מפרופיל סיכון משופר, שכן הם בעלי חשיפה מופחתת לעלויות רגולטוריות עתידיות כמו מיסי פחמן, יש להם עמידות גבוהה יותר לאירועי אקלים קיצוניים והם פחות חשופים לסיכוני רגולציה והגבלות שימוש כפי שקורה כיום עם נכסים בעלי דירוג אנרגטי נמוך.
עם זאת, חשוב לזכור שהקמה ופיתוח של נכסים "ירוקים" דורשות עלויות ראשוניות גבוהות באופן יחסי, ולכן נדרש זמן רב יותר להחזיר את ההשקעה. גם שינויי רגולציה, ותמיכה או אי תמיכה ממשלתית, יכולים להשפיע באופן דרמטי על פעילות החברות בענף. בנוסף, כדאי לזכור שהשקעות ירוקות עדיין מתפתחות, וחלק מהטכנולוגיות עוד לא מוכחות באופן מוחלט.
הגישה האירופית
אירופה מובילה את המגמה העולמית בהטמעת עקרונות ESG בהשקעות נדל"ן. האיחוד האירופי אימץ מסגרות רגולטוריות מחייבות כמו תקנת SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) - המחייבת משקיעים מוסדיים לדווח על שיקולי קיימות בהשקעותיהם.
הגישה האירופית גם מגדירה באופן ברור אילו פעילויות כלכליות נחשבות "ירוקות" וקובעת יעדים שאפתניים להתייעלות אנרגטית במבנים. באירופה, כ-70% מקרנות הנדל"ן האלטרנטיבי החדשות מוגדרות כעומדות בתקן Article 8 או Article 9 של ה-SFDR, המעיד על מחויבות גבוהה לעקרונות קיימות. קרנות פנסיה אירופאיות גדולות, במיוחד בהולנד, שוודיה וצרפת, הציבו מדיניות ESG כתנאי סף להשקעות.
הגישה האמריקאית
בארה"ב, הגישה ל-ESG היא וולונטרית יותר ומונעת בעיקר מכוחות השוק ולחץ משקיעים, עם שונות גדולה בין מדינות. קליפורניה, ניו-יורק ומסצ'וסטס למשל, מובילות בחקיקה תומכת ESG ובתמריצים לבנייה ירוקה. בארה"ב כולה, רק כ-40% מקרנות הנדל"ן האלטרנטיבי החדשות מצהירות על מדיניות ESG מובנית, אך המספר גדל בקצב מהיר, במיוחד לאור לחץ מצד משקיעים מוסדיים.
הסכמי פריז שנחתמו ב-2015 הובילו לאימוץ רגולציות מחמירות באירופה ולתמריצים כלכליים בארה"ב. שינויים אלה מזרימים הון בהיקף חסר תקדים לפיתוח פתרונות בנייה דלי פחמן. משקיעים בנדל"ן אלטרנטיבי נדרשים להתאים את אסטרטגיות ההשקעה שלהם למציאות שבה עמידה ביעדי אקלים מהווה מרכיב מרכזי בערך של נכסיהם בטווח הארוך.
לסיכום*, המגמה הירוקה והשקעות ESG משנות את פני שוק הנדל"ן האלטרנטיבי, עם השפעות משמעותיות על שווי נכסים, דרישות הון ואסטרטגיות השקעה. זו אינה תופעה חולפת אלא שינוי יסודי בפרדיגמת ההשקעות. הפערים בין הגישה האירופית לגישה האמריקאית אמנם משמעותיים, אך מגמת העל היא בהחלט חד כיוונית לקראת אימוץ נרחב יותר של עקרונות ESG. ההשפעה על שווי נכסים הפכה למוכחת, והיא כוללת פרמיות ערך משמעותיות ופרופיל סיכון משופר לנכסים ירוקים.
למרות העלויות הראשוניות הגבוהות, התשואה בטווח הארוך, כמו גם היתרונות התחרותיים והגישה למימון בתנאים מועדפים, הופכים את ההשקעות שלוקחות בחשבון היבטי ESG לאטרקטיביות. הסכם פריז והיעדים הגלובליים להפחתת פליטות מהווים קטליזטור משמעותי שימשיך להשפיע גם על שוק הנדל"ן האלטרנטיבי בעשורים הקרובים. מגמה זו עשויה ליצור הזדמנויות חדשות למשקיעים שיאמצו אותה.
בהשקעות אלטרנטיביות בנדל"ן, אימוץ עקרונות ESG כרוך לעיתים בעלויות ראשוניות גבוהות, תשואה שבאה לידי ביטוי בטווח הארוך, תלות ברגולציה משתנה ואתגרים בהשוואת פרויקטים בשל היעדר תקני מדידה אחידים.
האמור לעיל כולל מידע כללי ונבחר בלבד בנוגע לתחום ההשקעות אלטרנטיביות ולכן אינו מתיימר להיות כוללני ומקיף, ואין לראות בו סקירה ממצה של התחום ו/או של הסיכונים הכרוכים בו. האמור אינו מהווה יעוץ משפטי ו/או פרשנות ו/או סקירה מלאה של הוראות הדין. בקבלת החלטת השקעה על המשקיע לסמוך על בדיקה שהתבצעה על ידו בלבד אודות העסקה ותנאיה, לרבות יתרונות וסיכונים הכרוכים בעסקה, עליו לעיין בקפידה בכל המסמכים הרלוונטיים לעסקה, וכן להתייעץ עם היועצים המקצועיים שלו ככל שהדבר נדרש בטרם ההשקעה.
הצעת ההשקעה בעסקאות של אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות למשקיעים ממדינת ישראל, הינה על בסיס פטור לפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח - 1968 ("חוק ניירות ערך") הקובע כי הצעה ומכירה לעד 35 משקיעים בכל תקופה בת 12 חודשים (כמפורט בסעיף 15א(א)(1) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו) אשר אינם מנויים בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך או למשקיעים כאמור בסעיף 15א(א)(7) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו אינה מחייבת פרסום תשקיף שרשות ניירות ערך אישרה את פרסומו. לאור האמור, ההשקעה אינה מוסדרת לפי חוק ניירות ערך ו/או לפי הוראות חוק השקעות משותפות בנאמנות, התשנ"ד-1994. ההשקעה וכל חומר פרסומי אודותיה לא אושרו על ידי רשות ניירות ערך בישראל.
האמור לעיל אינו מהווה יעוץ השקעות בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, התשנ"ה-1995 ("חוק הסדרת העיסוק"). אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות, כמו גם יועציה והפועלים מטעמה (א) אינם מורשים לספק ייעוץ השקעות או ניהול תיקים לפי חוק הסדרת העיסוק; (ב) אינם בעלי רישיון מכוח חוק זה; ו-(ג) אינם מבוטחים בהתאם להוראות חוק הסדרת העיסוק. כל מידע פרסומי שנמסר וכן כל מידע שיימסר לגבי אפשרות השקעה במסגרת הצעה עתידית לא יהווה יעוץ השקעות או שיווק השקעות כהגדרתם בחוק הסדרת העיסוק.
מובהר כי אין באמור לעיל התחייבות להשאת תשואה כלשהי על כספי ההשקעה. השימוש במידע לעיל הוא על אחריותו של המשתמש בלבד. המידע לעיל נכון ל- אפריל 2025.
*מקורות: דיווחים של CBRE מצביעים על פרמיות שכירות וערך נכסים שמושפעים משמעותית מאופיין ירוק BCLP+7exquance.com+7EY+7; דו"ח EY מדגים עלייה בערך נכסים “ירוקים” מול מקבילים רגילים exquance.com+1EY+1.
