2025 בענף המלונאות האמריקאי
בין תיירות לפעילות עסקית – אלו הסגמנטים ששומרים על יציבות
העולם משתנה ומרווחי האקוויטי נפתחים מחדש. לאחר תקופה של ריביות עולות, תיקון מחירים חד וקיפאון בפעילות העסקאות שהובילו למרווח (Spread) מאוד צר בין שוק המימון לתשואות הנכסים, נראה כעת כי שוק הנדל״ן האמריקאי והגלובלי נכנס לשלב מעבר. התמחור ירד בעיקר מסיבות פיננסיות ולא בשל ירידה חדה בביקושים, ובמקביל היסודות הפונדמנטליים ברבים מהסקטורים נותרו חזקים: היצע חדש הולך ומצטמצם, תפוסות גבוהות ושוק חוב שמתייצב. התוצאה היא פתיחה מחודשת, אך סלקטיבית, של מרווחי האקוויטי, שינוי בתמחור היוצר פערים בין שווי לשווי כלכלי.
2026 אינה שנת התאוששות גורפת אלא שנה של סלקציה. שוק הנדל״ן חוזר לפעילות, אך בתנאים חדשים: שימוש חכם במינוף, יותר משמעת, וחשיבות מכרעת לאיכות הנכס, למיקום ולמבנה ההון.
גרף המציג את המרווחים בין התשואה של אג"ח ל-10 שנים בארה"ב ובין תשואות ה-Cap Rates הממוצעות בין כלל סוגי הנדל"ן.
שוק ההון והמימון
לאחר כשנתיים של קיפאון יחסי, שוקי ההון והחוב חזרו לפעול בצורה אקטיבית יותר במהלך 2025. ירידה הדרגתית בעלות החוב לאור הורדות הריבית ע"י הבנקים המרכזיים והגעת האינפלציה לסביבת היעד של הבנקים המרכזיים, לצד צמצום מרווחי האשראי, מאפשרים חזרה זהירה של הון לשוק עסקאות האקוויטי. עם זאת, סביבת ריבית שבה התשואות הארוכות נותרות גבוהות מחייבת משמעת השקעתית גבוהה והתמקדות בעסקאות שבהן מתקיים מרווח אמיתי בין התזרים הכלכלי לשווי הנוכחי.
סקטור המשרדים - סלקטיביות קיצונית בשוק שעובר שינוי מבני
שוק המשרדים בארה״ב ממשיך לעבור שינוי מבני עמוק, שהחל עם מגפת הקורונה והואץ בשנים של ריבית גבוהה ומימון יקר. העבודה ההיברידית אינה תופעה חולפת, אלא מציאות חדשה שמחייבת התאמה של היצע המשרדים לצרכים שונים לחלוטין מבעבר. בהתאם, הביקוש אינו מתפזר באופן אחיד, אלא מתרכז בנכסים חדשים, איכותיים ובמיקומים מרכזיים, המציעים חוויית עבודה מתקדמת, תשתיות טכנולוגיות, נגישות תחבורתית ושירותים משלימים.
לצד זאת, קיים עודף משמעותי של נכסים מיושנים, בעיקר בנייני Class B ו־C, שלחלקם קשה למצוא שימוש כלכלי. פער זה יוצר שונות קיצונית בתוך הסקטור: נכסי פריים מציגים יציבות ואף שיפור הדרגתי, בעוד אחרים ממשיכים להישחק. הערך במשרדים כיום אינו נובע מחשיפה סקטוריאלית, אלא מבחירה כירורגית של נכסים, לעיתים דרך מצבי Distress, מימון מחדש או רכישת חוב.
לוגיסטיקה ותעשייה - חזרה לאיזון אחרי עשור של צמיחה מואצת
סקטור הלוגיסטיקה והתעשייה נכנס ל־2026 לאחר עשור של צמיחה מואצת, אך כעת מתכנס לאיזון בריא יותר. האטה חדה בהתחלות הבנייה, לצד ביקושים מבניים הנובעים ממסחר אלקטרוני, Nearshoring ו־Reshoring, המתארים מעבר משרשראות אספקה גלובליות וארוכות לייצור אזורי ומקומי, מגמה מבנית שמחזקת את הביקוש לנדל״ן תעשייתי ולוגיסטי בארה״ב. כל אלו יוצרים בסיס יציב לשוק מאוזן יותר בשנים הקרובות.
עם זאת, הבידול הגיאוגרפי חד: אזורים פנימיים, עם נגישות לצירי תחבורה, כוח אדם ותשתיות חשמל, צפויים להמשיך להפגין חוזקה, בעוד אזורים עם עודף היצע יידרשו להתאמות מחירים. פתיחת מרווחי האקוויטי מתרחשת בעיקר בנכסים שבהם ניתן לייעל תפעול, לחדש חוזים בתמחור גבוה יותר או לרכוש נכסים במחיר הנמוך מהשווי הכלכלי ארוך הטווח.
מולטי־פמילי - ביקוש קשיח מול היצע מצטמצם
שוק המגורים להשכרה נותר אחד מעוגני היציבות של שוק הנדל״ן האמריקאי. סביבת ריבית גבוהה, מחסור חמור בדיור למכירה ועלייה במחירי הבתים ממשיכים לדחוף משקי בית לשוק השכירות. במקביל, קצב התחלות הבנייה ירד בחדות בשל עלויות מימון, חומרים ועבודה.
התוצאה היא שוק שבו הביקוש נותר גבוה אך ההיצע העתידי מוגבל ואלו תנאים התומכים בעלייה הדרגתית בדמי השכירות ובשיפור תזרימי המזומנים. גם כאן, ההזדמנויות אינן אחידות: אזורים שחוו הצפת היצע ממשיכים להתמודד עם לחצים, בעוד תתי־שווקים עם הגירה חיובית ומחסור מבני מציגים חוזקה ברורה. מרווחי האקוויטי נוצרים בעיקר דרך תמחור נכון (כדוגמת רכישה ממוכר לחוץ או רכישת נכסים מבנקים) וכמובן ניהול תפעולי מוקפד ושליטה בהוצאות.
מגורי סטודנטים - סקטור עם השפעה נמוכה במחזורי נדל"ן בשל בסיס ביקוש ייחודי
מגורי הסטודנטים בולטים כסקטור המושפע פחות משום שהינו נשען על ביקוש יציב להשכלה גבוהה ומחסור מתמשך בהיצע ייעודי בקמפוסים ובסביבתם. אוניברסיטאות גדולות ומובילות מחקר ממשיכות למשוך מספרי נרשמים גבוהים, גם בתקופות של האטה כלכלית.
הסקטור מאופיין בחוזי שכירות קצרים, תפוסות גבוהות ויכולת התאמת מחירים מהירה, מה שמספק הגנה יחסית מפני אינפלציה. עם זאת, מדובר בסקטור שמחייב מומחיות: הצלחת ההשקעה תלויה באיכות המוסד האקדמי, בדמוגרפיית הסטודנטים, וביכולת ניהול והפעלה מקומית.
סקטורים אלטרנטיביים - תשתיות, דמוגרפיה וטכנולוגיה
לצד הסקטורים המסורתיים, סקטורים אלטרנטיביים ממשיכים לצבור משקל. מרכזי Data Centers נהנים מביקושים חסרי תקדים על רקע צמיחת ה־AI והכלכלה הדיגיטלית, אך מתמודדים עם חסמי כניסה משמעותיים בדמות זמינות חשמל, קרקע ורגולציה. נדל״ן רפואי ודיור לגיל השלישי נתמכים במגמות דמוגרפיות ארוכות טווח ומציגים יציבות יחסית גם בתקופות תנודתיות.
גם בסקטורים אלו, הערך אינו נובע רק מהנכס עצמו אלא מהיכולת לנהל, להפעיל ולשלב שותפויות אסטרטגיות. תופעת מחירים אטרקטיביים בתחומים אלו אינה רוחבית, אלא מתרחשת היכן שקיימת הבנה עמוקה של הדינמיקה המקומית.
מעוף הציפור ממשבר 2008 להיום
על מנת להבין יותר כיצד משפיעים תהליכים ארוכי הטווח על השקעות נדל"ן נדרשת הסתכלות ממעוף הציפור. דוגמה בולטת היא השינוי הממוצע במחיר נכסי הנדל"ן השונים מאז המשבר הפיננסי של 2008 ועד סוף שנת 2024. אם ניקח לדוגמא את הניתוח שמציגה חברת Blackstone תוך שימוש בנתוני חברת המחקר המובילה בתחום Green Street Advisors, ניתן לראות שישנה שונות גבוהה קודם כל בין המגזרים השונים. השוק התעשייתי בארה"ב שחווה עדנה לאור השינוי התרבותי בצריכה וקיצור שרשרת האספקה (כולם רוצים הכל כאן ועכשיו, ומי שיודע לספק את הדרישה הוא המנצח), ופה חשוב להבין, מדובר בממוצע של כלל נכסי התעשייה והלוגיסטיקה ברחבי ארה"ב (CLASS שונה, מיקומים, שוכרים, אורך חוזים) ובשל גודלה של ארה"ב ישנה אנומליה מאוד גדולה אותה רואים רק יזמי הנדל"ן שחיים את השוק, כך שמי שידע לבחור נכון את הנכס, את המיקום ואת השוכר ראה תשואות פנומנליות ובוודאי מי שעשה שימוש במינוף, הנהוג בעסקאות נדל"ן. מנגד, ניתן לראות כי שוק המשרדים ירד בממוצע מאז משבר 2008 בכ-6%, אך חשוב לזכור כי ירידת המחירים בשל משבר הקורונה ועליית הריבית גררו את הממוצע מטה, וגם כאן ישנה אנומליה גדולה מאוד בין סוגי הנכסים השונים כפי שפורט לעיל.
סיכום
מרווחי האקוויטי חזרו אבל בסלקטיביות, בחירה נכונה הפכה מרכיב הקריטי בעסקאות נדל"ן בחו"ל, קרי, בשונה מתקופות של ריבית יורדת, לא חזרנו לתקופה של ריבית אפסית בה כמעט בכל עסקת נדל"ן היה ניתן לייצר רווחים.
שנת 2026 אינה מסמנת חזרה לשגרה מוכרת, אלא כניסה לשלב חדש במחזור הנדל״ן, שלב שבו התמחור כבר הותאם, הוודאות עלתה, אך הפערים בין נכסים, סקטורים ואזורים הולכים ומתרחבים. מה שמייצר במרווחי האקוויטי אכן נפתחים מחדש, אך אינם רוחביים ואינם מובנים מאליהם. הם נוצרים רק במקום שבו מתקיים שילוב נכון של פונדמנטליים חזקים, היצע עתידי מוגבל, מבנה הון מותאם וניהול מקצועי.
זהו שוק שמתגמל סבלנות, עומק אנליטי ויכולת ביצוע - ולא רדיפה אחרי נרטיבים. העלייה בתשואות וההתאמה במחירי הנכסים אינן רק אתגר, עשויות לייצר סביבה שבה נוצרים פערי בתמחור ריאלי ובר־קיימא. כפי שציין מנכ"ל חברת בלקסטון - לא כל סוגי נכסי הנדל"ן נוצרו שווים ולא כל תקופה מייצרת ערך; אך עבור מי שיודע לבחור נכון, 2026 עשויה להתברר כשנה בעלת מאפייני מעבר במחזור העסקי של השוק.
שוק ההשקעות האלטרנטיביות נושא בחובו סיכויים אך גם סיכונים, שיש לקחת בחשבון בעת ביצוע ההשקעה, כגון: סיכוני שוק, לרבות חשיפה למט"ח, לריבית ולשווקים גלובליים, סיכונים תפעוליים, סיכונים רגולטוריים, סיכון נזילות מוגבלת וסיכון מורכבות ושקיפות מוגבלת של העסקאות.
האמור לעיל כולל מידע כללי ונבחר בלבד בנוגע לתחום ההשקעות אלטרנטיביות ולכן אינו מתיימר להיות כוללני ומקיף, ואין לראות בו סקירה ממצה של התחום ו/או של הסיכונים הכרוכים בו. האמור אינו מהווה יעוץ משפטי ו/או פרשנות ו/או סקירה מלאה של הוראות הדין. בקבלת החלטת השקעה על המשקיע לסמוך על בדיקה שהתבצעה על ידו בלבד אודות העסקה ותנאיה, לרבות יתרונות וסיכונים הכרוכים בעסקה, עליו לעיין בקפידה בכל המסמכים הרלוונטיים לעסקה, וכן להתייעץ עם היועצים המקצועיים שלו ככל שהדבר נדרש בטרם ההשקעה.
הצעת ההשקעה בעסקאות של אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות למשקיעים ממדינת ישראל, הינה על בסיס פטור לפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח - 1968 ("חוק ניירות ערך") הקובע כי הצעה ומכירה לעד 35 משקיעים בכל תקופה בת 12 חודשים (כמפורט בסעיף 15א(א)(1) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו) אשר אינם מנויים בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך או למשקיעים כאמור בסעיף 15א(א)(7) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו אינה מחייבת פרסום תשקיף שרשות ניירות ערך אישרה את פרסומו. לאור האמור, ההשקעה אינה מוסדרת לפי חוק ניירות ערך ו/או לפי הוראות חוק השקעות משותפות בנאמנות, התשנ"ד-1994. ההשקעה וכל חומר פרסומי אודותיה לא אושרו על ידי רשות ניירות ערך בישראל.
האמור לעיל אינו מהווה יעוץ השקעות בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, התשנ"ה-1995 ("חוק הסדרת העיסוק"). אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות, כמו גם יועציה והפועלים מטעמה (א) אינם מורשים לספק ייעוץ השקעות או ניהול תיקים לפי חוק הסדרת העיסוק; (ב) אינם בעלי רישיון מכוח חוק זה; ו-(ג) אינם מבוטחים בהתאם להוראות חוק הסדרת העיסוק. כל מידע פרסומי שנמסר וכן כל מידע שיימסר לגבי אפשרות השקעה במסגרת הצעה עתידית לא יהווה יעוץ השקעות או שיווק השקעות כהגדרתם בחוק הסדרת העיסוק.
מובהר כי אין באמור לעיל התחייבות להשאת תשואה כלשהי על כספי ההשקעה. השימוש במידע לעיל הוא על אחריותו של המשתמש בלבד. המידע לעיל נכון ל- פברואר 2026.