שוק הנדל"ן המסחרי בארצות הברית חווה שנה מאתגרת בשנת 2024, שהתאפיינה בתנודתיות גבוהה בתחילת השנה עקב מדיניות ריבית מחמירה, אינפלציה שעדיין לא התייצבה ושינויים מבניים בתעשייה, סיימה את השנה בהתייצבות בדמות וודאות פוליטית (נשיא חדש בארה"ב), ירידות ריבית באירופה וארה"ב וכן הפחתה משמעותית בשיעורי האינפלציה. לצד הקשיים, נרשמו גם הזדמנויות במגזרים מסוימים כגון לוגיסטיקה, תעשייה, ומגורים שהתבטאו במוכרים לחוצים ובמחירים הזדמנותיים שלא נראו זה שנים. מנגד, מגזר המשרדים נותר במצב מאוד מאתגר עם שיעורי תפוסה נמוכים בארה"ב וירידה משמעותית בהיקף העסקאות באירופה לעומת שנים עברו.
מאקרו כלכלה, אג"ח מממשלתי וההשפעה על השווקים
לאחר התפרצות אינפלציונית בשנת 2023, שהגיע לרמות דו-ספרתיות באירופה וחד- ספרתיות גבוהות בארה"ב ושינוי מדיניות הבנקים המרכזיים בעולם למדיניות מוניטרית מצמצמת בדמות העלאות ריבית מ-0% לעד 5.5% בתוך כשנה. מדיניות זו, הובילה בשנת 2024 לעצירת הביקושים, ירידה באינפלציה אך גם לירידה בשווי נכסים לאור אלטרנטיביות השקעה עבור ריבית חסרת סיכון. לאחר ירידה באינפלציה באירופה וארה"ב לרמות של 2%-3%, החלו הבנקים המרכזיים בהורדות ריבית שעומדת כיום על 2.75% באירופה ו-4.5% בארה"ב. יחד עם זאת, חשוב לציין שתשואת אג"ח ממשלת ארה"ב ל-10 שנים עומד על למעלה מ-4% כך שעוד מוקדם לקבוע עד לאן תרד הריבית בארה"ב. ניתן לראות בגרף מטה, את הקורלציה בין הריבית לבין האינפלציה בארה"ב, לאור עליית האינפלציה בשנים 2022-2023 הגיב הבנק המרכזי בהעלאות ריבית שמיתנה את האינפלציה והפכה את המגמה.
שוק המשרדים – תפוסה נמוכה היסטורית והסבות נכסים
שוק המשרדים בארה"ב, בשונה מאירופה, עדיין סובל מתקופה קשה בשל ממוצע גבוה של שטחים פנויים. הסיבה העיקרית היא מגמת העבודה ההיברידית והקטנת שטחי השכירות מצד השוכרים, הובילה למספר מגמות בשוק זה כדוגמת שיעורי תפוסה נמוכים בנכסים מהדור הקודם (Class B) במרכזי הערים ניו יורק, סן פרנסיסקו ושיקגו. מגמה נוספת היא מעבר שוכרים איכותיים לנכסים חדשים יותר לאור מחירי שכירות תחרותיים. יחד עם זאת חשוב לציין, כי בחודשים האחרונים השתנתה המגמה, ורבים ממנהלי החברות (אמאזון, טסלה, JPM וכו') מדברים על החזרת העובדים למשרדים, דבר אשר ייתכן ויוביל לגידול בשיעורי התופסה בשוק המשרדים בכלל ו-CLASS A בפרט.
בנוסף, שוק המשרדים חווה בשנים האחרונות מגמת הסבות של נכסים למגורים המתאפשרת בשל המחירים ההזדמנותיים על אף עלויות ההסבה הגבוהות. כמו כן, כמות הנכסים לבנייה בתחום הולכת ויורדת משנה לשנה מאז 2019 וביתר שאת מאז מגפת הקורונה, כפי שניתן לראות בגרף מטה:
שוק התעשייה והלוגיסטיקה – ביקוש, היצע ומה שבניהם
בשנים האחרונות, נהנה סקטור הלוגיסטיקה והתעשייה מעדנה הן בשל פעילות ה-Last Mile (שילוח מהיר ללקוח הסופי בשרשרת האספקה – לפעמים עד שעות בודדות) והן בשל פריחת התעשייה האמריקאית בשנים האחרונות שהתרחשה בעקבות מספר גורמים:
בנוסף, חשוב לציין שהנשיא הנבחר טראמפ מקדם מדיניות של "America First" - מדיניות שעל פי ניתנת העדפה להקמת/החזרת מפעלי תעשייה לארה"ב. בנוסף, בשנים האחרונות, כולל בממשל ביידן, החלו באיסורי ייצוא עבור אלמנטים מסוימים אל מחוץ לארה"ב ללא אישור.
שוק המלונאות - התאוששות איטית
לאחר שנים קשות בתחום שקיבל את המכה הקשה ביותר בתקופת הקורונה, שוק המלונאות חווה התאוששות מרשימה בעקבות עלייה בתיירות הבינלאומית ובביקושים מצד מטיילים ובמבקרים. בשנים 2020-2021, חוותה תעשיית המלונאות ירידה בתפוסה עד כדי סגירת מלונאות רבים, בשנים שלאחר מכן, חלה התאוששות שהגיעה לשיאה בשנים 2023-2024. בשל האינפלציה בשנים האחרונות, מחירי חדרי המלונות עלו בצורה משמעותית.
המגמות הבולטות בתחום הן צמיחת תיירות הפנאי (ריזורטים ואתרי יוקרה) חופשות הכוללות חבילת חוויות - גלמפינג, מלונות עם טוויסט (ללא ילדים, טבעוני, בריאות, ללא טלפונים וכו') ומלונות להשכרת חדרים לטווח קצר, בנוסף, ישנה עלייה במלונות עם דגש על אנרגיה ירוקה.
תת-שוק שלא חווה התאוששות הוא המלונות העסקיים, חברות רבות עדיין במודל היברידי, גידול מהותי בשיח באמצעות שיחות וידאו וכו'. התחרות בשוק מול תחום ה-Airbnb יצר תמריצים לבתי המלון לספק גמישות וחווית אירוח מוגברת עתיד התחום נראה יותר ויותר בהיר, לאור הביקושים הגבוהים והשינוי בשוק שדחף את בעלי המלונות לבצע התאמות, הבולט שבהם הוא בתחום הטכנולוגי, צ'ק-אין דיגיטלי, חדרים חכמים, שירותים מבוססי צרכי לקוח וכו'.
שוק המגורים – התייצבות, אתגרי מימון וירידה בבניה חדשה
שוק המגורים בארה"ב נותר חזק יחסית, אך ממשיך להתמודד עם בעיות מימון משמעותיות בשל עליית הריבית והאינפלציה. גורמים אלו הקשו על יזמים ורוכשים פוטנציאלים והביאו לירידה בשווי הנכסים וכן לירידה בהתחלות הבנייה. לאחר שנים של עלייה רצופה במחירי השכירות, הן בגלל הביקוש והאינפלציה והן בגלל גובה הריבית שהקשה על רוכשים ודחף אותם לעבור להתגורר בשכירות, ישנה התמתנות בשנת 2024. הסיבה לירידה בעליית שכר הדירה השנתי, נובעת בעיקר מגידול בהיצע שנבנה בשלוש השנים האחרונות ועתה יצא לשוק ויצר אפשרות לשוכרים להתמקח על מחיר השכירות. יחד עם זאת, ישנם שני אפקטים שפועלים מנגד, הראשון הוא, שבשל עלויות המימון יש הרבה פחות בנייה מה שאומר שתוך כשנתיים שוב צפוי מחסור שיוביל לעליית מחירים ובנוסף, ההגירה החיובית לארה"ב לא נעצרת ואף מתגברת, מה שיוצר ביקושים נוספים.
מקורות: JLL, CBRE, Freddie Mac, tradingeconomics.com, Colliers, Cushman & Wakefield.
שוק ההשקעות האלטרנטיביות נושא בחובו סיכויים אך גם סיכונים, שיש לקחת בחשבון בעת ביצוע ההשקעה, כגון: סיכוני שוק, לרבות חשיפה למט"ח, לריבית ולשווקים גלובליים, סיכונים תפעוליים, סיכונים רגולטוריים, סיכון נזילות מוגבלת וסיכון מורכבות ושקיפות מוגבלת של העסקאות.
האמור לעיל כולל מידע כללי ונבחר בלבד בנוגע לתחום ההשקעות אלטרנטיביות ולכן אינו מתיימר להיות כוללני ומקיף, ואין לראות בו סקירה ממצה של התחום ו/או של הסיכונים הכרוכים בו. האמור אינו מהווה יעוץ משפטי ו/או פרשנות ו/או סקירה מלאה של הוראות הדין. בקבלת החלטת השקעה על המשקיע לסמוך על בדיקה שהתבצעה על ידו בלבד אודות העסקה ותנאיה, לרבות יתרונות וסיכונים הכרוכים בעסקה, עליו לעיין בקפידה בכל המסמכים הרלוונטיים לעסקה, וכן להתייעץ עם היועצים המקצועיים שלו ככל שהדבר נדרש בטרם ההשקעה. הצעת ההשקעה בעסקאות של אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות למשקיעים ממדינת ישראל, הינה על בסיס פטור לפי חוק ניירות ערך, התשכ"ח - 1968 ("חוק ניירות ערך") הקובע כי הצעה ומכירה לעד 35 משקיעים בכל תקופה בת 12 חודשים (כמפורט בסעיף 15א(א)(1) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו) אשר אינם מנויים בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך או למשקיעים כאמור בסעיף 15א(א)(7) לחוק ניירות ערך ובתקנותיו אינה מחייבת פרסום תשקיף שרשות ניירות ערך אישרה את פרסומו. לאור האמור, ההשקעה אינה מוסדרת לפי חוק ניירות ערך ו/או לפי הוראות חוק השקעות משותפות בנאמנות, התשנ"ד-1994. ההשקעה וכל חומר פרסומי אודותיה לא אושרו על ידי רשות ניירות ערך בישראל. האמור לעיל אינו מהווה יעוץ השקעות בהתאם לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, התשנ"ה-1995 ("חוק הסדרת העיסוק"). אלטשולר שחם השקעות אלטרנטיביות, כמו גם יועציה והפועלים מטעמה (א) אינם מורשים לספק ייעוץ השקעות או ניהול תיקים לפי חוק הסדרת העיסוק; (ב) אינם בעלי רישיון מכוח חוק זה; ו-(ג) אינם מבוטחים בהתאם להוראות חוק הסדרת העיסוק. כל מידע פרסומי שנמסר וכן כל מידע שיימסר לגבי אפשרות השקעה במסגרת הצעה עתידית לא יהווה יעוץ השקעות או שיווק השקעות כהגדרתם בחוק הסדרת העיסוק. מובהר כי אין באמור לעיל התחייבות להשאת תשואה כלשהי על כספי ההשקעה. השימוש במידע לעיל הוא על אחריותו של המשתמש בלבד. המידע לעיל נכון ל- מרץ 2025.
באתר זה נאסף מידע בטכנולוגיות שונות ונעשה שימוש בהתאם לאמור במדיניות הפרטיות>> תנאי השימוש באתר>>.
