בקו הרקיע של ת"א, רמת גן ובני ברק: השינויים בסקטור הנדל"ן למשרדים

ישנם מספר כוחות שפועלים היום בכיוונים שונים על סקטור הנדל"ן המשרדי: מצד אחד, חוזים יציבים וארוכי טווח, ומן הצד השני, חברות שמתכוונות לאמץ גם בעתיד מודל עבודה היברידי המשלב עבודה מהבית ומהמשרדים. כיצד ישפיעו אלה על החברות הפועלות בתחום?

"ישנם מספר כוחות שפועלים היום בכיוונים שונים על סקטור הנדל"ן המשרדי". רקיע של משרדים
אלטשולר שחם
|
07 דצמבר, 2020

תפריט משנה

בקיצור

  • 1
    משבר הקורונה תפס את ענף הנדל"ן המשרדי בנקודת השיא שלו, עם ביקוש הולך ומתגבר לשטחי משרדים וחוזים אטרקטיביים
  • 2
    קיים הבדל בין משרדים ותיקים ומאוכלסים, עם חוזים שנחתמו טרום הקורונה, ובין בניינים שנמצאים בהקמה או בשלבי אכלוס
  • 3
    בשורה התחתונה, קשה להצביע על מגמה חד משמעית בשנים הקרובות, שכן יש מספר כוחות שפועלים בכיוונים מנוגדים

זה לא סוד שהסנטימנט בתחום הנדל"ן המניב למשרדים איננו חיובי כיום, כאשר תחום זה מצטרף לעוד הרבה מאוד תחומים שנפגעו כתוצאה ממשבר הקורונה. יחד עם זאת, לגבי ענפים כמו תיירות, מסעדנות ואפילו מרכזי מסחר ההנחה היא שמתישהו, אולי בשנה הבאה או בזו שאחריה (ובייחוד לאור התוצאות החיוביות בנוגע לחיסון), דברים יחזרו לקדמותם ואולי אף יותר מכך. הנחה זו נובעת מהרצון האנושי לפיצוי עצמי, לאחר תקופה כל כך ארוכה שבה הציבור נתבקש לשבת בבית. בתחום הנדל"ן למשרדים, לעומת זאת, הדברים נראים מעט שונה, הרבה יותר מעורפלים.

 

משבר הקורונה יצר תנועה שלילית בתחום המשרדים, שעד פרוץ המגפה נהנה מפריחה אדירה שאת אותותיה ניתן לראות בקלות בקו הרקיע של ת"א, ר"ג, בני ברק ועוד ערים רבות נוספות. המכה הראשונה היא שצמיחת הכלכלה נעצרה. כאשר המשק צומח, חברות מגייסות עובדים וענף המשרדים מתרחב. מנגד, כאשר צמיחת המשק נבלמת, איתה נעצרת גם הצמיחה בשוק המשרדים. אבל ישנה סבירות גבוהה שמדובר כנראה רק במכה בכנף, שכן בסופו של דבר הריבית האפסית והחיסון המיוחל שכבר ממשמש ובא יעשו את שלהם, והכלכלה תשוב למסלול צמיחה.

 

מודל עבודה היברידי גם ביום שאחרי הקורונה

ה"מכה" השנייה היא המסוכנת יותר, והיא זו שמעסיקה בימים אלה את אנשי תחום המשרדים – העבודה מהבית. תקופת הקורונה היוותה סוג של פיילוט נדיר, יש שיאמרו ניסוי תעסוקתי חוצה יבשות, עבור שוק העבודה והכלכלה העולמית. גם מנכ"לים או ראשי ארגונים שטרום הקורונה היו בטוחים לחלוטין שעבודה מהבית לא מתאימה ל-DNA של הארגון שלהם, פתאום נפתחו לרעיון במינון כזה או אחר, ואף החלו לראות את היתרונות שלו. חברות גדולות כמו מטריקס וצ'ק פוינט, כבר הודיעו שהן מתכוונות ליישם מודל היברידי שמשלב עבודה מהבית ומהמשרדים גם ביום שאחרי הקורונה, ויש לזה כמובן משמעות לגבי הביקוש לשטחי המשרדים.

 

כל זה אמור היה להשתקף בדו"חות חברות הנדל"ן המניב שפרסמו לאחרונה את תוצאותיהן הכספיות לרבעון השלישי, אלא שבנקודה הנוכחית הדו"חות כלל לא מציגים פגיעה, בטח לא משמעותית. כאשר מסתכלים על נתוני חידושי החוזים וחתימת חוזים חדשים, הסעיפים שאמורים לשקף את הפגיעה שחווה הענף, כמעט שלא ניתן להבחין בהשפעת משבר הקורונה. עוד עולה כי החוזים החדשים נסגרים בעליית מחיר ביחס לחוזים הקודמים שנחתמו להשכרת אותם שטחים. גם שיעורי התפוסה במשרדים עליהם מדווחות החברות גבוהים מאוד.

 

הריבית האפסית ממזערת את ההפסדים

ועדיין, מניות הנדל"ן שפועלות בתחום המשרדים ספגו ירידות שערים משמעותיות מאז תחילת משבר הקורונה. במהלך החודשית האחרונים הן אמנם התאוששו מעט, אבל הן עדיין רחוקות מאוד מהרמות בהן נסחרו לפני פרוץ המשבר.

 

חשוב להפריד בין בנייני משרדים שכבר מאוכלסים בחלקם הגדול או באופן מלא, ובין משרדים שזה עתה נבנים או מוצעים להשכרה. תחום הנדל"ן המשרדי מאופיין בחוזים ארוכי טווח יציבים אשר נחתמים מראש, ולחלקם נותרו עוד שנתיים או יותר במחירי טרום המשבר. מעבר לכך, כאשר מדובר בשוכרים גדולים ורציניים, כמעט ואין מקרים של הפרת חוזה, והחברות ממשיכות להעביר תשלומים כפי שסוכם. במקרים של שוכרים קטנים יותר, קל יותר לבצע שינויים ולכן במקרים של חברות עם מעט עובדים, סביר יותר לראות תזוזות. בנוסף, כאשר מדובר בבנייני משרדים שנמצאים כעת בשלב ההקמה או בשלב האכלוס, ייתכן שהם יחוו עיכובים ויפגשו מחירים נמוכים ביחס למחירי השכירות שיכלו לקבל לפני שנה, למשל. יחד עם זאת, סביבת הריבית האפסית ממזערת את ההפסד, כך שמעבר לאובדן תזרים המזומנים עלויות המימון הן נמוכות מאוד והחברות חוות פגיעה מתונה באופן יחסי.

 

בשורה התחתונה, השפעות מודל העבודה מהבית עדיין רחוקות מלהיות ברורות. בצורה כזו או אחרת כנראה שמודל זה יישאר איתנו גם אחרי הקורונה, אולם השאלה הגדולה בנקודה זו היא באיזה מינון. קצב הצמיחה העתידי הוא עדיין בגדר נעלם ובהתאם גם הביקוש העתידי למשרדים. אל מול זאת, יש דבר אחד שימשיך לספק תמיכה לתחום המשרדים, והוא סביבת הריבית האפסית שככל הנראה צפויה להיוותר כזו עוד תקופה לא קצרה כחלק מהמאמצים של כלכלות העולם לתמוך בצמיחה. חברות הנדל"ן למשרדים מושפעות מאוד משיעור הריבית, וכל עוד זו שומרת על רמה אפסית, החברות שומרות על חוסנן הפיננסי ובנקודות כאלה ואחרות גם יכולות לנצל הזדמנויות ולצמוח.

 

אמנם ניתן להגיד שהחיסון לקורונה כבר נמצא בטווח הזמן הנראה לעין ומציף גל של אופטימיות, אבל בתחום המשרדים שורר חוסר ודאות שככל הנראה לא יתפוגג בקרוב.

 

גילוי נאות

אולי יעניין אותך

תודה שנרשמת לניוזלטר של אלטשולר שחם

פרטייך נקלטו במערכת

הערות משפטיות: *אין בתשואות ובדירוגי העבר בכדי להבטיח תשואה או דירוג דומים בעתיד ** הסקירות המוצגות באתר זה הוכנו על ידי מחלקת המחקר של בית ההשקעות אלטשולר שחם ו/או מי מטעמה, והן בוצעו בהסתמך אך ורק על מידע פומבי גלוי לציבור. *** המידע מבוסס על מידע שדווח לציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים, שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים או בלתי מדויקים או בלתי מעודכנים. כמו כן, עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין ההערכות המובאות במידע לבין התוצאות בפועל. **** המידע המוצג במסגרת הסקירות, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים בני"ע ו/או בנכסים הפיננסים המוזכרים בו, ולכן אין לראות במידע האמור, כהמלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או הזמנה לקבל הצעות או ייעוץ- בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של המשקיע- לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. *****החברה ו/או החברות הקשורות אליה ו/או בעלי עניין בה עשויים להחזיק ו/או לסחור בעבור עצמם ו/או בעבור אחרים, בניירות הערך והנכסים הפיננסיים המצוינים במידע באתר ולהיות בעלי עניין אישי בנושא, וזאת חרף האמור בתוכן המידע המוצג. ****** אין באמור במסגרת המידע באתר כדי להוות התחייבות להשאת תשואה. ******* האמור לא מהווה תחליף ליעוץ מס פרטני.