הקפאת שכר הדירה בגרמניה - מי החברות שעשויות להיפגע?

אלטשולר שחם
|
10 יולי, 2019
גילוי נאות

תפריט משנה

הסנאט הגרמני הצהיר על כוונתו להקפיא את שכר הדירה בברלין לחמש השנים הקרובות ומניות הנדל"ן שחשופות לבירה הגרמנית ירדו. האם הירידות מוצדקות או שאולי החשש הוריד את המניות האלו נמוך מידי?

לא רק בישראל. מחירי הדירות בכל העולם עולים וגוררים אחריהם עלייה גם במחירי השכירות. בערים רבות בעולם קיימות מגבלות מסוימות על שיעור עליית מחירי השכירות המותרים, אולם רמת הפיקוח נמוכה יחסית. תוסיפו על זה את הביקוש הגבוה לדירות להשכרה לטווח קצר, ותבינו מדוע בעלי הדירות מצליחים להעלות את השכירות ללא קושי משנה לשנה.

כדי להילחם בעליית המחיר בניו-יורק, אישרו הסנאט האמריקני ביחד עם מושל ניו יורק בחודש יוני השנה שינויים בחוקי השכירות, שמיטיבים עם השוכרים ומגבילים את חברות הנדל"ן ובעלי הנכסים בעיר. לאחרונה, אימץ גם הסנאט של ברלין מסמך עקרונות שמטרתו להקפיא את שכר הדירה בעיר ברלין למשך חמש השנים הקרובות. מסמך העקרונות הזה צפוי להוות את הבסיס להצעת חוק שתצא לפועל כבר בעתיד הקרוב.

כמו בתל אביב, גם בברלין התרחשה בעשור האחרון עלייה חדה במחירי השכירות, אולם בניגוד למצב בישראל, 85% מתושבי ברלין גרים בשכירות ולא רוכשים דירה בבעלותם, ולכן למחירי השכירות יש השלכות מרחיקות לכת על יכולת המחיה של השוכרים בעיר ורוב הדירות בעיר מפוקחות באמצעות מנגנון מסודר המגן על שוכרי הדירות ומאפשר להם להתגורר בשכירות כל חייהם. –ברלין הינה עיר בירה מבוקשת למדי ולמרות בנייתן של אלפי דירות חדשות מידי שנה, לעיר נכנסים עשרות אלפי שוכרים חדשים, מה שמאלץ אותם להילחם על כל דירה פנויה ו"מחמם" עוד את שוק הנדל"ן בשנים האחרונות. זו הייתה קרקע פורייה לכניסתם של משקיעי נדל"ן רבים, כולל ישראלים, שראו את הפער הגדול בין הביקוש להיצע וציפו להרוויח כסף ולהשיא שווי מהשבחה והעלאת שכר הדירה בנכסים.

שתי החברות הישראליות הציבוריות הגדולות ביותר שפועלות בשוק הנדל"ן הגרמני הן איי.די.או ובראק אן.וי. איי.די.או מחזיקה באמצעות חברת הבת שלה, איידיאו פרופרטיז, בכ-23,600 דירות ושטחי מסחר בשווי נכסי מוערך של כ- 4.1 מיליארד אירו. גם בראק אן.וי פועלת בשוק הדיור הפרטי בבירה, אולם יש לה גם פעילויות נדל"ן מסחריות ודירות להשכרה במקומות נוספים בגרמניה, כך שהתלות שלה בברלין קטנה יותר מזו של איי.די.או.

עד לאחרונה, מרבית עליית השווי של החברות הגיעה ככל הנראה מהציפייה ששיפוץ הדירות והחלפת השוכרים יעזרו להעלות את שכר הדירה מהרמה הנמוכה בה הוא נמצא כרגע לרמת השכירות הממוצעת בעיר (עלייה של קרוב ל-50%). סביר להניח שההקפאה הצפויה בשכר הדירה לשנים הקרובות שינתה את התמונה הזו והעלתה מאוד את רף החששות של המשקיעים. זה הוביל לירידות חדות בקרב מניות  החברות החשופות לנדל"ן בברלין.

נכון להיום, אף אחד עדיין לא יודע האם ההחלטה של הסנאט אכן תיושם, באיזו עוצמה ולאיזו תקופה. הרגולציה המסתמנת עשויה לגרום לחברות הפועלות בברלין לצמצם את ההשקעות והשיפוצים שהן מבצעות בדירות, אולם הן עשויות לספוג ירידות בשווי הנכסים, עלייה ברמת המינוף ותזרים נמוך מהמצופה. לדעתנו, הירידות אינן מגלמות עדיין את התרחיש השלילי ביותר שעלול להתרחש, ולכן כדאי לעקוב אחר ההתפתחויות נוספות לשני הכיוונים: במידה והחוק יעבור כלשונו או לחלופין אם יסתבר כי הקפאת שכר הדירה תהיה מתונה הרבה יותר.

תודה שנרשמת לניוזלטר של אלטשולר שחם

פרטייך נקלטו במערכת

הערות משפטיות: *אין בתשואות ובדירוגי העבר בכדי להבטיח תשואה או דירוג דומים בעתיד ** הסקירות המוצגות באתר זה הוכנו על ידי מחלקת המחקר של בית ההשקעות אלטשולר שחם ו/או מי מטעמה, והן בוצעו בהסתמך אך ורק על מידע פומבי גלוי לציבור. *** המידע מבוסס על מידע שדווח לציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים, שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים או בלתי מדויקים או בלתי מעודכנים. כמו כן, עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין ההערכות המובאות במידע לבין התוצאות בפועל. **** המידע המוצג במסגרת הסקירות, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים בני"ע ו/או בנכסים הפיננסים המוזכרים בו, ולכן אין לראות במידע האמור, כהמלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או הזמנה לקבל הצעות או ייעוץ- בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של המשקיע- לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. *****החברה ו/או החברות הקשורות אליה ו/או בעלי עניין בה עשויים להחזיק ו/או לסחור בעבור עצמם ו/או בעבור אחרים, בניירות הערך והנכסים הפיננסיים המצוינים במידע באתר ולהיות בעלי עניין אישי בנושא, וזאת חרף האמור בתוכן המידע המוצג. ****** אין באמור במסגרת המידע באתר כדי להוות התחייבות להשאת תשואה. ******* האמור לא מהווה תחליף ליעוץ מס פרטני.

אפשר לעזור?

דרכים ליצירת קשר