שוק הנדל"ן הגרמני - גן עדן למשקיעים?

בשנים האחרונות יוצאות יותר ויותר חברות ישראליות להשקעה בנדל"ן מניב בגרמניה, ובמיוחד בברלין. ביניהן אפשר למנות למשל את בראק NV ואיי.די.או גרופ. איי.די.או מתרכזת בעיקר בתחום הנדל"ן למגורים בברלין ובראק NV משקיעה ביחידות דיור וייזום נדל"ן למגורים ובמרכזים מסחריים ברחבי גרמניה.

אחת הסיבות לנהירה לרכישת נכסים דווקא בגרמניה, היא החוסן הפיננסי של המדינה. דירוג האשראי של ממשלת גרמניה הוא הגבוה ביותר - AAA עם אופק יציב, התמ"ג ממשיך לצמוח, אין אינפלציה ושיעור האבטלה נמוך יחסית, בקיצור נראה כחוף מבטחים עבור משקיעים המחפשים סולידיות ויציבות. בתוך הסביבה הזו מתקיים שוק נדל"ן מניב גדול ומפותח, בעיקר משום שהגרמנים מעדיפים לשכור דירות במקום לקנות אותן. ההעדפה הזו מגיעה בעקבות חקיקה המגינה על זכויותיה של אוכלוסיית השוכרים במדינה ומאפשר לה לשכור דירה לתקופות ארוכות של שנים רבות, תחת פיקוח על גובה שכר הדירה ותנאי התשלום שלו.

כתוצאה מכך, פחות ממחצית מהתושבים בגרמניה מחזיקים דירה בבעלותם, שיעור נמוך למדי בהשוואה למדינות אחרות באירופה כמו ספרד ובריטניה, ובוודאי בהשוואה לישראל, בהן שיעור הבעלות על דירה גבוה מ-70%. הפיקוח על שכר הדירה גם הוביל לכך שמחירי הדיור בגרמניה עלו בשיעור נמוך בשנים האחרונות בעוד שבמרבית מדינות היורו המחירים זינקו בעשרות אחוזים, חלקם אף לטריטוריה בועתית, בדומה למצב בישראל.

גם תחום הנדל"ן המסחרי בגרמניה מוסדר על ידי תקנות תכנון נוקשות, שמהוות חסם לבניית מרכזים מסחריים חדשים רבים מידי, מה שמשפר את מצבם של בעלי המרכזים הקיימים. בנוסף, מרבית השוכרים הן חברות מקומיות ומעט, אם בכלל, רשתות מותגים בינלאומיות. הדברים האלו מסייעים לשמירה על תשואה קבועה ונאה מהנכסים המניבים במדינה. ביחד עם אפשרויות המימון הזולות לרכישת הנכסים, מובן מדוע החברות "רצות" להשקעה בנדל"ן בגרמניה.

ואכן, הריבית הנמוכה הנהוגה במדינה, העומדת כבר תקופה ארוכה על 0%, מאפשרת לחברות לקבל מימון בנקאי זול למדי לרכישת נכסים. העובדה שחברות כמו בראק NV ואיי.די.או גרופ הן ציבוריות, מאפשרת להן לגייס את שאר המימון הנדרש דרך חוב בבורסה המקומית. כאמור, מדובר בנכסים מניבים בחוף המבטחים הגרמני ולאור הביקוש הגבוה לאג"ח קונצרניות מדורגות, החברות יכולות להנפיק אג"ח בריביות נמוכות יחסית. התוצאה היא רכישת נכסים המניבים תשואת שכירות של 5%-6% ומימונם באמצעות אשראי בריבית נמוכה של 2%-3% בלבד, כאשר הדלתא נכנסת ישירות לכיסן של החברות.

הנהירה לרכישת נכסים בגרמניה אינה בלעדית לחברות מקומיות, אולם מסתבר שהן יודעות למקסם את שיעורי התפוסה והתשואות בדרכים יצירתיות, למשל על ידי שליטה על מקבצי דיור גדולים. כך מצליחות החברות להציג שיפור בפעילות לאורך השנים, להעלות את שכר הדירה בעקביות בחוזים חדשים ובקיימים. לדעתנו, המניות של שתי החברות האלו מעניינות להשקעה.